Priekšlīgums nekustamā īpašuma darījumos.

Civillikums piedāvā noderīgu instrumentu, lai fiksētu pušu nodomu par kāda nākotnes līguma noslēgšanu, piešķirot šai vienošanās zināmu juridisku spēku – priekšlīgumu. Tomēr ir būtiski saprast, ka šāda vienošanās pati par sevi nenodrošina plānotā līguma automātisku īstenošanu. Piemēram, noslēdzot priekšlīgumu par dzīvojamās mājas iegādi, pircējs automātiski nekļūst par īpašnieku un viņa īpašumtiesības netiek reģistrētas zemesgrāmatā. Priekšlīgums primāri dod pusēm tiesības pieprasīt viena no otras galvenā – nekustamā īpašuma pirkuma līguma – noslēgšanu nākotnē.

Lai priekšlīgums būtu juridiski saistošs, tajā ir nepieciešams skaidri vienoties par būtiskākajām plānotā līguma sastāvdaļām. Nekustamā īpašuma pirkuma gadījumā tie ir vismaz pirkuma objekts (konkrēts nekustamais īpašums) un tā cena. Cena priekšlīgumā var tikt fiksēta, taču pastāv iespēja vienoties par elastīgāku cenu, it īpaši gadījumos, kad pircējs pirms galīgā līguma noslēgšanas plāno veikt padziļinātu īpašuma pārbaudi (due diligence). Šīs pārbaudes rezultāti var būtiski ietekmēt pircēja piedāvāto galīgo cenu.

Jāņem vērā, ka gadījumā, ja kāda no pusēm nepamatoti atsakās no galvenā līguma noslēgšanas, tai var rasties pienākums atlīdzināt otrai pusei radušos zaudējumus. Tomēr praksē zaudējumu kompensācijas pierādīšana var būt sarežģīta, īpaši ja atteikšanās nav noformēta oficiāli un nepārprotami. Turklāt, tā kā priekšlīgumā parasti tiek fiksēti tikai galvenie līguma nosacījumi, otrai pusei, gatavojot galīgo līgumu, var tikt piedāvāti dažādi papildu noteikumi, kas var izrādīties mazāk labvēlīgi.

Nereti situācijās, kad puses vienojas par sadarbības pamatprincipiem, tiek sagatavots dokuments, ko mēdz dēvēt par nodomu protokolu. Svarīgi atcerēties, ka atkarībā no šī dokumenta precīza formulējuma un satura, tas var tikt juridiski kvalificēts vai nu kā saistošs priekšlīgums, vai arī kā vienkāršs sadarbības nodomu apliecinājums bez tiešām juridiskām sekām par atteikumu noslēgt galveno līgumu. Juridiskā interpretācija var kļūt īpaši sarežģīta, ja šāds dokuments tiek izmantots sadarbībā ar ārvalstu partneriem, jo citu valstu tiesību normas attiecībā uz priekšlīgumiem un nodomu protokoliem var būtiski atšķirties no Latvijas likumdošanas. Tādēļ, slēdzot jebkāda veida vienošanās par nākotnes darījumiem, ir ieteicams konsultēties ar juristu, lai nodrošinātu savu interešu aizsardzību un skaidru izpratni par vienošanās juridisko spēku un sekām.