Dalītais īpašums
Latvijas tiesību sistēmā pastāv sarežģīts un nereti problemātisks jēdziens – dalītais īpašums, kur zeme un uz tās esošās būves pieder dažādām personām. Lai izprastu šīs situācijas rašanos un tās juridiskās sekas, nepieciešams ieskatīties vēsturē un spēkā esošajā regulējumā.
Saskaņā ar Civillikuma 968.pantu, uz zemes uzcelta un ar to cieši savienota ēka tiek atzīta par tās daļu, tādējādi nostiprinot zemes un ēkas vienotības principu. Tiesu prakse ir apstiprinājusi prezumpciju, ka ēka pieder zemes gabala īpašniekam. Tomēr šī prezumpcija ir atspēkojama, un Latvijā vēsturisku apstākļu un ekonomisku apsvērumu dēļ ir izveidojies ievērojams skaits dalītu īpašumu.
Piespiedu dalītais īpašums galvenokārt radies laika posmā no Latvijas okupācijas līdz neatkarības atjaunošanai, savukārt brīvprātīgais dalītais īpašums bieži vien ir ekonomisku un komerciālu lēmumu rezultāts. Izņēmumi pastāv arī attiecībā uz Civillikuma 973.pantā noteikto, ka koki un citi augi pieder zemes īpašniekam.
Dalītā īpašuma tiesiskais regulējums ir ietverts likuma «Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību» 14.pantā. Šis likums paredz, ka ēku un augļu dārzu kā zemes sastāvdaļu princips nav piemērojams, un tie līdz apvienošanai vienā īpašumā ar zemi ir uzskatāmi par patstāvīgiem īpašuma objektiem, ja pastāv kāds no šādiem nosacījumiem:
- Ēkas uzceltas vai augļu dārzs iestādīts uz zemes, kas piešķirta šim nolūkam, iegūta darījuma rezultātā vai uz cita tiesiska pamata pirms 1992.gada 1.septembra, bet zemes īpašuma tiesības atjaunotas bijušajam īpašniekam vai zeme pieder valstij vai pašvaldībai.
- Ēkas iegūtas valsts vai pašvaldību uzņēmumu privatizācijas rezultātā.
- Ēkas uzceltas vai augļu dārzs iestādīts uz valsts vai pašvaldības zemes, kas zemes reformas laikā piešķirta pastāvīgā lietošanā.
- Ēkas uzceltas, izmantojot būvlietojuma tiesības kā privatizēto uzņēmumu blakus lietas.
- Ēkas uzceltas uz nomātas zemes, ja nomas līgums noslēgts uz vismaz desmit gadiem un paredz nomnieka tiesības celt ēkas kā patstāvīgus īpašuma objektus (šādas ēkas ir patstāvīgs īpašums tikai nomas līguma darbības laikā).
Likums arī nosaka, ka ēkas, kas nav reģistrētas kā patstāvīgi īpašuma objekti, tiek uzskatītas par zemes īpašnieka īpašumu, ja vien tiesa nav apmierinājusi citas personas prasību atzīt īpašuma tiesības uz tām.
Praksē ir iezīmējušās vairākas problēmas, kas saistītas ar dalīto īpašumu un prasa pilnveidotu regulējumu:
- Zemes reformas regulējums un nomas maksas apmērs, kas rada neapmierinātību gan īrniekiem, gan zemes īpašniekiem.
- Dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala noteikšanas grūtības.
- Zemes un apbūves īpašnieku īpašuma tiesību samērošana Satversmes 105.panta kontekstā.
- Dalītā īpašuma izbeigšanas regulējuma trūkums, lai veicinātu vienota nekustamā īpašuma pastāvēšanu.
- Īpašumtiesības uz ēkām pēc ilgtermiņa nomas līguma izbeigšanās.
Īpaši problemātiska ir bijusi Civillikuma spēkā stāšanās likuma 14.panta piektā daļa, kas atļāva uz nomātas zemes būvēt ēkas kā patstāvīgus īpašuma objektus. Lai gan sākotnēji tas tika uztverts kā pagaidu risinājums, praksē tas ir kļuvis par pastāvīgu parādību. Likums noteica, ka šādas ēkas ir patstāvīgs īpašums tikai nomas līguma darbības laikā, taču nepastāvēja efektīvs mehānisms īpašumtiesību pārejai uz zemes īpašnieku pēc nomas līguma beigām.
Šāda veida nomas līgumu un būvniecības pamatā ir bijuši dažādi apstākļi, tostarp nepilsoņu vai trešo valstu rezidentu ierobežotās tiesības iegādāties zemi, iespēja iznomāt zemi būvniecībai speciālajās teritorijās, apbūves noteikumu optimizācija un citi faktori. Rezultātā uz šīs normas pamata ir uzbūvēti gan komercobjekti, gan daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas.
Privātpersonām, iegādājoties dzīvokļa īpašumu šādā mājā, jāapzinās, ka tās neiegūst īpašumā zemes daļu un nonāk nomas attiecībās ar zemes īpašnieku uz nomas līguma darbības laiku. Pēc nomas līguma termiņa beigām pastāv risks zaudēt īpašuma tiesības uz dzīvokli, jo ēka tiek atzīta par patstāvīgu īpašumu tikai uz nomas laiku.
Tiesu prakse ir atzinusi, ka, izbeidzoties nomas līgumam, zūd pamats īpašumtiesībām uz uzbūvētajām ēkām. Iespējas piemērot Civillikuma normas par izdevumu atlīdzināšanu šādos gadījumos ir minimālas, jo jaunas ēkas būvniecība pamatā netiek kvalificēta kā nepieciešamie izdevumi. Līdz ar to, ja nomas līgumā nav paredzēta cita kārtība, ēkas īpašniekam ir tikai tiesības to novākt.
Pastāvošais dalītā īpašuma regulējums Latvijā ir unikāls Eiropā un radījis neskaidrības investoriem un nenoteiktību īpašuma tiesību apjomā. Tomēr jāatzīmē, ka pēc 2017.gada 1.janvāra Civillikuma spēkā stāšanās likuma 14.panta piektā daļa vairs nav spēkā, un turpmāk ir jāpiemēro Civillikuma jaunie noteikumi par apbūves tiesību.
Viens no mehānismiem dalītā īpašuma pakāpeniskai izbeigšanai ir likumā noteiktās pirmpirkuma tiesības. Civillikuma spēkā stāšanās likuma 14.panta otrā daļa paredz, ka ēku vai augļu dārzu kā patstāvīgu īpašuma objektu atsavināšanas gadījumā pirmpirkuma tiesības ir zemes īpašniekam, un otrādi. Attiecībā uz lauksaimniecībā izmantojamo zemi likums «Par zemes privatizāciju lauku apvidos» paredz citu pirmpirkuma tiesību kārtību, kur priekšroka ir zemes nomniekam un Latvijas zemes fonda pārvaldītājam.
Tomēr normatīvajos aktos trūkst skaidra regulējuma situācijām, kad tiek atsavināta lauksaimniecībā izmantojamā zeme, uz kuras atrodas citai personai piederošas ēkas, radot neskaidrības par piemērojamo pirmpirkuma tiesību regulējumu.
Kopumā dalītais īpašums Latvijā ir sarežģīts tiesisks fenomens ar dziļām vēsturiskām saknēm un nozīmīgām praktiskām sekām. Lai nodrošinātu stabilu un prognozējamu tiesisko vidi, ir nepieciešams turpināt darbu pie šīs jomas regulējuma pilnveidošanas.